张某系在校大二学生，拟与开发商签订商品房买卖合同，购买一套总房款60万元的商品房。开发商提供的商品房买卖标准合同中付款方式和期限条款约定了一次性付款、分期付款、按揭贷款付款和其他方式等4种付款方式。
张某选择按揭贷款付款方式，即“按揭付款，首付18万元，余款42元自签订本合同之日起15日内办理完毕银行按揭贷款手续，贷款全部达到出卖人账户后视为付清购房款。
如果买受人未能在约定期限内办理或银行不予办理，买受人应当在约定办理按揭贷款期限届满后5日内付清剩余购房款。否则，应视为违约，承担相应的违约责任。”
在签订合同之前，张某向售楼处咨询该条款，一旦银行不批准贷款申请，担心无法在短时间内筹集剩余房款，将无法继续履行合同，要求变更后果为解除合同。售楼员回复这是标准格式文本，不能更改。张某未排除担忧就与开发商签订了合同。
合同签订后，张某支付了首付款18万元，并向开发商指定的银行申请按揭贷款，但是，银行以张某系在校学生无还款能力为由未批准其按揭贷款申请。张某无法在约定的时间内筹措剩余房款，担心被银行追究违约责任，于是起诉请求确认该付款方式和期限的格式条款无效。
【判决】
生效判决认为，商品房买卖的特点之一是标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭贷款相结合作为付款方式的购房人张某而言，如果按揭贷款申请未获批准，则很难在短期内一次性付清剩余购房款。而付款方式和期限是商品房买卖合同中的主要条款，本案开发商就支付房款拟定的格式条款，不仅违反了公平原则，也明显加重了张某的合同义务，属于《合同法》第四十条规定的“加重对方责任”的情形。因此，判决确认当事人签订的商品房买卖合同中关于银行按揭贷款付款方式的格式条款约定无效。
【评析】判决认定本案商品房买卖合同中按揭贷款付款方式的格式条款无效，值得讨论。
首先，按照契约自由的原则，提供格式条款一方可以在格式条款中约定免除或限制其责任的内容。但是，依照《合同法》第三十九条第一款的规定，前提条件是该条款内容符合公平原则，并依法履行了提示和说明义务。否则，依照《合同法解释(二)》第九条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”的规定，相对方有权向法院申请撤销该格式条款。换言之，提供格式条款一方违反《合同法》第三十九条第一款的规定，违背公平原则免除自身责任、限制对方权利，或没有提请对方注意免责和限制其责任的格式条款，或没有按照相对方要求对该格式条款予以说明的，该格式条款属可撤销条款(沈德咏、奚晓明主编：《最高人民法院关于合同法司法解释(二)理解与适用》，人民法院出版社2009年6月第1版，第87页)。就本案而言，张某在合同签订之前已经注意到，依照付款方式和期限的格式条款约定，如按揭贷款申请未能获得开发商指定的银行批准，其将无法筹措剩余房款以继续履行合同，依约将承担违约责任。为规避违约责任承担的合同风险，张某要求变更为解除合同，但未能得到开发商的.同意。此时，张某就应在签订合同之前，先向开发商指定的银行咨询其作为学生身份按揭贷款申请获批的几率。但实际情况是，张某过于自信地签订了合同，之后按揭贷款申请未能获得银行批准，且在短期内无法筹措剩余房款，有失谨慎，但谈不上该格式条款有失公平。如判决所断，本案商品房买卖合同中付款方式和期限的格式条款加重了张某的合同义务，但从张某要求开发商变更按揭贷款未获批准的法律后果看，开发商履行了提示和说明义务。张某如果申请撤销该格式条款，则不符合法定条件。
其次，提供格式条款的一方违反《合同法》第三十九条第一款规定的提示和说明义务，并且该格式条款本身就属于《合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形的，依照《合同法解释(二)》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，法官应当直接认定该格式条款无效。在本案商品房买卖合同中付款方式和期限的格式条款中，提供格式条款的开发商即使有明显加重购房人张某付款义务之嫌，虽属于《合同法》第四十条规定中“提供格式条款一方免除责其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”规定的情形之一，但不属于《合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形。如果按照《合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方加重对方责任的，即使其已向相对方履行了提示和说明义务，也一律认定该条款无效，则《合同法》第三十九条第一款规定的提示和说明义务就纯属多余，相应的，《合同法解释(二)》第九条关于在提供格式条款一方未履行提示和说明义务的情况下赋予相对方申请撤销格式条款权利的规定也就没有任何意义。所以，应当将《合同法解释(二)》第十条的规定理解为：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有《合同法》第五十二条、第五十三条规定情形的，该条款无效。”详言之，提供格式条款一方在格式条款中免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，既违反公平原则，又没有履行提示和说明义务，本来属可撤销的格式条款，但要认定该格式条款无效，必须附加一个要件，即属于《合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形，否则不能认定该格式条款无效。据此，本案商品房买卖合同中付款方式和期限的格式条款既未违反公平原则，开发商也履行了提示和说明义务，而且不存在法定无效情形，所以，既不属于可撤销条款，也不是法定无效条款。