房屋评估中无形损耗和价值的探讨

在本钱法估价实践中，估价职员以重置本钱减损耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素对建筑物价值产生的负面，则隐含了这样的条件：重置本钱是代表同类建筑中的功能最佳状态、外界因素对建筑物最有利影响之下的市场价格。重置本钱的含义若非如此，在房屋功能优良、外界因素产生有利影响时，是否应在重置本钱的基础上增加建筑物的价值？忽略功能和经济因素的有利的影响也许正是本钱法估价结果偏低的一种原因。本文愿对房屋估价中的无形损耗做进一步探讨，本钱法在无形因素价值影响处理中的缺陷，尝试建立一种全新的技术思路来弥补传统本钱法的不足。　　一、重置本钱的经济含义和特点　　1.重置本钱（重建本钱，以下统称重置本钱）是市场价值。本钱法中的“重置本钱”是重新取得或重新建造全新状态的房屋所需的各项必要本钱用度和应纳税金、正常开发利润之和，并非尽对意义上的本钱，而是房屋的市场价值。　　2.重置本钱是市场上可以接受的公平重新建造价格。建筑物的重置本钱是建造某一类建筑物的典型本钱，而非实际本钱，是在正常市场状况下建造该类建筑物最可能的本钱，也称公平本钱。房地产商的实际建造本钱若低于它，不会降低该房地产的价值，只会形成开发商的逾额利润；反之，只会造成开发商的损失。　　3.重置本钱并非同类建筑中功能效用最佳状态下的价格。本钱法依靠于替换原则，根据替换原理，现有房地产的价格可以由新建一个相同效用的替换品的本钱来衡量。因此，重置本钱是该类建筑效用下的本钱。但严格来说，本钱与功能效用之间并无尽对的正相关关系，建筑物部分功能效用，如采光、透风、朝向、平面布局主要取决于建筑设计，与其建造本钱无必然关联。建筑物的最佳功能效用不能完全依靠于高本钱的投进，本钱的增减一定要对效用有所作用才能形成价格，现实生活中不乏本钱接近而功能迥异的建筑物，所以重置本钱只能是建造此类功效建筑物最可能为市场接受的公平本钱，并非同类建筑中功能效用最佳状态下的价格。　　4.重置本钱不能体现建筑物在最高最佳使用方式下的价格。具有一定建筑特征的房屋建成后，本钱已然定数，建成后的房屋做何用途（假设该建筑具备多重用途），只是所有者对其选择的一种获利方式，与重新建造该建筑物的本钱价格并无必然联系，相同重置本钱的建筑物可作不同用途使用。房地产估价遵循最高最佳使用原则，重置本钱不能必然体现建筑物在获利最大使用方式下的价格。　　5.重置本钱是长期均衡市场状态下的价格。本钱法的价值观具有内向性，独行于外部市场环境（包括产品市场和投资市场），本钱法没有考虑竞争原则和供求原则，隐含了这样的假设-长期市场均衡假设。即在运用本钱法时必须承认估价结果的适用环境是一个处于均衡状态的房地产市场。由于在本钱法估价时，所采用的'本钱概念具有新古典经济中的长期本钱性质，在完全竞争的市场结构中，当市场处于长期均衡时，产品的价格取决于产品的长期本钱。当市场处于非长期均衡状态时，产品的价格与长期本钱不具可比性。如：目前本地区写字楼大量空置，则写字楼的市场价格接近或低于本钱价格；当需求量迅速增加、供给量一定时，写字楼的市场价格高于本钱价格。在重置本钱中，均无法体现这种变化。估价中遵循公然市场假设和估价时点原则，房地产的价格应反映估价时点在公然市场供求情况下的价格，重置本钱体现了估价时点价格水平下的建造价格，却反映不了估价时点房地产市场或房地产分类市场的供求关系。　　综上所述，重置本钱应是建筑物市场价格的一种反映，但不能代表最佳功效状态下的建筑物本钱，同时也无法体现建筑物最高最佳使用状态下的价格，更不能反映估价时点市场供求关系下的建筑物价格。它只能是此类功能效果建筑物在市场供求均衡情况下的均匀市场价格。这种分析会使本钱法的适用范围受到限制，毫无疑问，在估价时点，决定和影响房地产价值的因素维持不变，房地产的价值应该是惟一的，不同的估价得出的结果应趋于一致。在选用本钱法估价时，主要立足于房地产的产品属性，但现实生活中房地产的价格则多取决于市场、效用因素。房地产的市场价值原理包括替换原理、环境影响原理、变动原理、竞争原理、供求原理、经济外部性和贡献原理等，大多数夸大外界因素对房地产价值的影响，不论本钱法是否适合于评估有丰富交易案例或活跃市场的物业，但作为一种评估常用的方法，应满足其估价结果接近市场价值的原则。所以需要考虑更多外界因素的影响，尤其是将无形或非本钱因素的影响价值化。